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Droit de la Copropriété

Le droit de la copropriété est une branche du droit immobilier, le terme générique qui regroupe l'ensemble des textes juridiques du droit public comme du droit privé concernant les immeubles, par opposition aux meubles.
La copropriété est l'organisation d'un immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.

Le juge qui déclare non écrite la répartition des charges du règlement de copropriété doit constater que cette répartition est contraire aux critères prévus par la loi de 1965.
Une répartition des charges peut être erronée sans pour autant pouvoir être réputée non écrite par application de l'article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
En effet, selon le premier alinéa de ce texte, seule est concernée par cette sanction la répartition des charges contraire aux critères de répartition tels que définis à l'article 10 de la loi.
Lorsque le vice est moins profond, c'est-à-dire lorsque seul est en cause le quantum des charges réclamées, les critères légaux de répartition étant, quant à eux, respectés, le demandeur n'est en droit que de demander la révision de la répartition litigieuse (Civ. 3e, 27 nov. 1990, Bull. civ. III, n° 251 ; D. 1992. Somm. 134, obs. Bouyeure ; RDI 1991. 99 ; 19 déc. 2006, Administrer mars 2007. 54, obs. Bouyeure).
Les actions en annulation et en révision se distinguent par ailleurs en ce qui concerne leurs régimes respectifs : alors que la première n'est enfermée dans aucun délai (Civ. 3e, 9 mars 1988, Bull. civ. III, n° 54 ; D. 1989. Jur. 143, note Atias ; 26 avr. 1989, Bull. civ. III, n° 93 ; D. 1989. IR 149 ; 12 juin 1991, Bull. civ. III, n° 170 ; D. 1992. Somm. 135, obs. Giverdon) et va pouvoir prospérer quelle que soit la gravité du manquement constaté, l'action en révision doit être intentée dans les cinq ans de publication du règlement ou dans les deux ans à compter de la première mutation onéreuse du lot intervenue depuis cette publication. De plus, la lésion résultant de l'erreur doit être supérieure à plus d'un quart (sur la distinction entre les deux actions, V. Code de la copropriété Dalloz, éd. 2010, commentaire ss. art. 12 L. 1965, p. 97).
Dans l'arrêt rapporté, quatre copropriétaires entendaient faire déclarer non écrite la répartition des charges inscrite au règlement de copropriété actuel, répartition non conforme à la répartition originelle et qui, concernant leurs lots, prend en considération des superficies plus importantes que celles décrites dans le même règlement.
Au motif que cette erreur était ni contestable ni même contestée, ils ont été entendus en appel (Grenoble, 25 nov. 2008).
Cette sentence est censurée, reproche étant fait aux magistrats du fond de ne pas avoir constaté la contrariété entre la répartition appliquée et les critères légaux.

Copropriété, préemption et indivision forcée

(Civ. 3e, 27 mai 2010, FS-P+B, n° 09-65.338).

Lorsqu'il est l'accessoire indispensable de l'immeuble qu'il dessert, le droit de jouissance privative d'une partie commune constitue une indivision forcée et perpétuelle échappant au droit de préemption prévu en matière d'indivision pure et simple.

Ayant exactement retenu que la communication de la feuille de présence n'était imposée par aucun texte, les copropriétaires ayant la possibilité de consulter ce document et d'en obtenir copie dans les conditions de l'article 33 du décret du 17 mars 1967, la cour d'appel en a déduit à bon droit qu'il n'était pas obligatoire de l'adresser à chacun des copropriétaires à l'issue de chaque assemblée générale.

Méthode de calcul de voix d'un copropriétaire majoritaire

(Cass. 3ème civ., 2 juill. 2008, n°07-14.619).

Il résulte des articles 22 de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, que chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes; que toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part dans les parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres coprorpiétaires. Viole ces textes la cour d'appel qui retient que le calcul doit être fait lors de chaque assemblée générale et à l'occasion de chaque vote, en fonction des voix des copropriétaires minoritaires présents ou représentés.

Travaux urgents et convocation de l'assemblée générale

(Cass. Civ. 3ème 17.01.2007, n°05-17119).

Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale. Pour accueillir cette demande, le jugement retient que ces travaux n'ont pas été votés mais effectués à l'initiative du syndic et qu'ils ont été implicitement mais nécessairement approuvés par les assemblées générales qui ont suivi, l'approbation des comptes valant ratification des travaux.En statuant ainsi, le tribunal, qui a retenu l'urgence des travaux sans constater que le syndic avait convoqué immédiatement une assemblée générale des copropriétaires et alors que la ratification des travaux ne peut résulter implicitement de l'approbation des comptes, a violé l'article 37, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967.